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[房产]“限贷令”对“金九银十”影响几何?
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日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严控商业性房地产信贷管理。在楼市面临传统的"金九银十"销售旺季时管理层再下调控猛药,对市场各方的心理产生了微妙影响,发展商降价促销的意愿有望更为坚决。

 

"927"新政后再下猛药

 

由央行和银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》内容再次指向了房地产企业的资金命门。该《通知》要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款,并重申了对发展商"囤地"和农村小产权房的贷款限制。

从名义上看,央行和银监会这份《通知》是对今年1月7日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》的金融政策配合,在内容上也与去年9月27日两部门"房贷新政"的内容一脉相承,并没有大量新政策内容的出现。

但这份《通知》在今年房地产企业纷纷谋求破解资金困局的时候出台,其力度则非同一般,毕竟这是继"927"新政发布时隔近一年后的又一调控"猛药"。其间金融监管部门对楼市一直持观望态度,但各大银行的房地产开发贷款和个贷在一年间已经大幅下降。

有不愿透露姓名的发展商表示,这一政策的出台也意味着此前一度盛传的"救市"措施,如放松信贷、降低流转环节税率、刺激消费等建议当前并没有被管理层认可,楼市的进一步调整将不可避免。

 

限贷令是降价令?

 

尽管《通知》并没有涉及与消费者密切相关的房地产二级市场,但对开发商的影响则会传递到市场中来。有市场人士迅速发出了"限贷令就是降价令"的观点,在传统促销旺季的"金九银十"将有所体现。

著名财经评论人牛刀在博客中表达了"限贷令就是降价令"的观点。他表示,"927"没有解决中国楼市的本质问题,只是将炒家逼出了市场。而这一次的紧急限贷令对制造高房价的一些开发商来讲,如果不赶紧放大成交量,对后续用地进行开发,囤积的土地很可能就会被无偿收回。而放大成交量的办法只有一个,那就是把房价降到位。

广州某大地产集团相关负责人表示,限贷令在促销旺季前发布,对市场肯定会产生一定微妙影响。他表示,限贷令可能会刺激购房者更坚定地观望发展商的降价举动,但他对"限贷令就是降价令"的提法并不置可否。另外几家开发商也纷纷表示"没有因此而改变促销策略"。

也有业内人士认为,目前房地产企业最大的问题不是银行收紧房贷,而是销售一直不畅。由于今年银行紧缩信贷,房地产企业已经纷纷在寻找其他获得资金的途径,银行方面发布带有重申性质的"限贷令"未必会对市场构成实质性影响。

 

体现"有保有压"

 

值得一提的是,这份《通知》并没有一味强调对房地产信贷的限制,而是根据中央"有保有压"的调控精神,提出了对节约集约用地项目优先予以金融支持。受到信贷支持的项目类型包括:在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目,开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目;以及符合"布局集中、产业集聚、用地集约"要求的国家级开发区。

此外通知还提到,在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下,要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。同时,积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的,要积极予以贷款支持。

专家表示,这些内容说明金融监管部门意图从金融信贷上引导地方政府和开发商节约集约用地,也是为了降低商业银行的开发信贷风险。

 

发展商策略

 

密锣紧鼓准备大战

紧张的资金现状和今年的销售业绩压力,让大家都开始揣测,各大楼盘在"金九银十"将开展怎样的促销。但是,记者从海珠楼盘尚东峰景了解到,从奥运过后,该盘开始的团购活动为楼盘带来了不少的人气,同时销售成交量也达到了开发商的预期。开发商表示,十一黄金周期间,要视市场情况来决定营销举措,不会盲目开展价格战。

相对于在售楼盘的"边走边看",尚未开盘的一些楼盘则显得更加坦荡。即将在9月20日开盘的番禺某盘老板则告诉记者,最近一直在和代理商"吵架"。因为楼盘项目小货量少,所以很想低价抢占,在十一前开盘,12月就完成销售任务封盘。腾出手来全心做其它的项目。"抓紧时间,尽快出货,尽量回笼资金。"是不少开发商十一黄金周的真实心情写照。在今年仅剩的、为数不多的营销节点上,如何吸引买家的眼球是开发商们目前正潜心琢磨的。而不少集团楼盘的"十一黄金月"也在本周拉开了促销的序幕。近期,各式各样的团购活动纷纷登场,低折扣成为吸引买家的筹码。海珠区某楼盘的开发商坦言,银行、公务员、大学老师、商会,是楼盘最乐意接待的团购群体。而团购的优惠也不是简单的几个点,直接谈出"一口价",力撑销售。另外,最近市场上比较热门的一二手联动也不甘示弱,对黄金周市场正摩拳擦掌。而最近不少发展商频频的更换代理公司,想来也是想在十一黄金周破釜沉舟最后一搏。

 

专家视角

 

"金九银十"值得期待

韩世同(寒桐投资顾问有限公司总经理)

"十一"前后广州楼市的供应量其实很大,尽管每个开发商都有自己的推盘节奏,但我还是相信开发商不会放弃这个销售良机。而消费者的购房意愿,也不会像网络调查上的那么低,购买需求还是十分充足的。

"金九银十"能否真的成为现实,根本上还是取决于开发商和消费者对市场的判断。从成交量上看,广州楼市6、7月的成交还不错,预计8月份也会保持比较高的成交水平。但9、10月要想继续保持高的成交,还是需要进一步向下调整价格。这是因为目前多数楼盘的价格还是偏高,所能刺激的有效需求还十分有限。现在楼市的主要问题是有效购买力不足,很多人持币待购的买家还是被较高的房价挡在场外。

 

楼市进入稳定期

黎文江(合富辉煌首席分析师)

"十一"前后广州楼市的供应量并没有5万套之多。从阳光家缘看,目前全市未售套数有4.1万套,而可售住宅只有1.7万套,其余的大多处于抵押不可销售状态。所以近期可以销售的供货量并没有想象中的大,我们估计大约最多会有2.4万套。

9、10月间的楼价我认为将进入稳定状态,开发商也不会有太大的降价动作。一方面是资金困难的状况在经过8个月后会有所缓解;另一方面均价也进入了9000余元的水平,成交量也达到60万平方米以上,进入稳定状态。接下来发展商可能会出现一些新的促销手段。

 

消费者反应

 

关键要看价格是否吸引

刘先生(某机关工作人员)

刘先生在某机关单位工作,现仍租房住。为了一家人工作生活方便,一直打算在海珠区买一套2房或3房单位,今年4月考察了位于宝岗大道的几个楼盘后,他认为价格还是过高,加上当时看跌楼价声一片,终于没有下定决心购买。快半年过去了,刘先生庆幸自己当时没有下手,"不然就成为负资产了",刘先生表示。对于接下来的"十一",刘先生表示会去看楼,但是否出手,还是要看到时楼盘推出的优惠力度如何。他说,反正现在是不急着买房,租的房子价格不贵,而且单位有补贴,与其成为负资产房奴,不如等房价跌到理想价位再说。

 

出手公寓正当时

张先生(某外企高管)

年近40的张先生在天河一家大型外企任职,早几年在郊区已购入一套大户型单位,为生活及工作便利,他一直打算在市中心区再购置一套单位。此前张先生一直关注珠江新城的楼盘,但由于该区域房价近两年来一直处于高位,且大部分都是大户型,几回寻觅下来,都没有找到适合自己心意的单位。今年来房价回调,张先生置业珠江新城的愿望再一次强烈起来。他眼下看中了某在推公寓盘,由于面积在50平方米左右,60万左右的价格。张先生表示,珠江新城的房价已跌了相当幅度了,他判断再大跌的可能性不大,且购买一套小户型公寓单位,总价在承受范围之内,计划趁9、10月再有相关优惠的时机出手。

 


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